不動産取引 敷金返還請求と原状回復義務

敷金返還請求と原状回復義務について

このページをご覧のみなさんも、事業用で不動産を借りたり、居住用で不動産を借りたりした際に、不動産オーナーに敷金を預けたことがあるのではないでしょうか?

そして、いざ物件から退去する段階になった時、オーナーやオーナーから依頼を受けた不動産管理会社から、高額なクリーニング費用、改装費用を請求されて、敷金が返ってこなかったり、返ってきたとしても思っていたよりも少額だったという経験はないでしょうか?

敷金返還請求権に関する基本的な理解

敷金とは、賃借人から賃貸人に交付される金銭で、賃料滞納や建物の損傷などの賃借人が債務を負うことになる時のために、賃貸人が担保として預かっている金銭です。

すなわち、賃借人(借りている人)からみると、賃貸人(貸している人)に対して、担保として敷金というお金を預けているのです。預けているお金は返してもらえるのが原則です。

返してもらえない場合というのは、賃借人(借りている人)が負っている義務を果たさない場合(例えば、賃貸物件を明け渡さない、賃料を払わない、原状回復義務を果たさない)だけなのです。

この賃借人(借りている人)が義務を果たさない場合で問題となるのは、原状回復義務を果たしたか否かです。

より具体的には、賃貸人(貸している人)から賃借人に対して、退去にあたって賃借人(借りている人)が費用を負担して多くの修繕を行うように要求がなされ、賃借人(借りている人)は、その要求のうちどこまでを受け入れる義務があるのか、という問題として現れるが多いです。

そこで、以下では、賃借人(借りている人)が負う原状回復義務はどの範囲となるか、についてご説明します。

原状回復義務の範囲
原状回復義務とはどのようなものでしょうか?

原状回復義務とは、本来、賃借人が賃貸人から借りた物を借りたときの状態(原状といいます。現状とは違います。)に戻して返還すべき義務のことをいいます。

しかし、少し難しいのは、借りたときの状態(原状)といっても、普通に使っていて少し古くなる分(いわゆる経年劣化)については、賃借人の負担で元に戻す必要はない(原状回復義務がない)と考えられているのです。

すなわち、通常損耗(経年劣化)を超える損耗で賃借人の故意もしくは過失と評価できるものが、賃借人が負う原状回復義務の範囲(賃借人の費用負担で元通りにして返還すべき部分)ということになります。

通常損耗と特別損耗の区別

そこで、通常損耗(経年劣化)とそれを超える特別損耗はどのように区別されるのでしょうか?

これは国土交通省が出したガイドラインや裁判例の蓄積によって明確化されてきていますが、とくに、国土交通省のホームページからダウンロードできる「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を紹介しておきます。

【「通常損耗」の具体例】

  • ・日照によって畳や壁が変色したこと
  • ・家具を設置した跡
  • ・自然災害による破損
「通常損耗の一部についても賃借人が負担する」旨契約書に記載した場合

それでは、上記の「通常損耗=賃貸人負担」「特別損耗=賃借人負担」が原則であるとして、それと異なる合意、すなわち「通常損耗の一部についても賃借人が負担する」旨契約書に記載した場合は、どうなるでしょうか?

【最高裁平成17年12月16日判決】においては、以下のように述べられております。

「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」

そして、この最高裁判例の理解として、あくまで判例の一解釈ではありますが、通常損耗補修特約が有効になるためには、賃貸人は単に賃借人が負担すべき内容・範囲を契約書の約定等で形式的に示すだけでは足りず、本来は賃借人に原状回復義務のない通常損耗分についても負担させるという趣旨を明記あるいは説明した上で、負担することとなる通常損耗の具体的範囲を明記あるいは説明する必要があるとしたものという理解がなされています。

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