不動産取引 賃料増額請求・賃料減額請求

賃料増額請求・賃料減額請求

不動産(土地・建物)の賃料は、賃貸借契約書に定められた金額が支払われるのが原則です。

もっとも、借地借家法11条、32条には、「賃料増額請求権」及び「賃料減額請求権」という請求権が存在することが定められております。

そこで、上記の「賃料増額請求権」及び「賃料減額請求権」が認められるのはどのような場合か、その請求が認められると考えられる場合に、どのような手続を実施することになるのかについて、賃料増額請求を中心に解説させていただきます。

賃料増額請求の要件

賃料増額請求が法的に認められるか否かにおいて、重要なポイントとなるのは、①従前賃料の不相当性(適正賃料の立証)②従前賃料が不相当になった背景に「事情」の変更が存在すること、の2点であるといえます。

まず、①従前賃料の不相当性(適正賃料の立証)については、当該不動産の特性をしっかりと把握しそれを踏まえたうえで、適正賃料の評価を不動産鑑定士に依頼することが重要になります。

次に、②従前賃料が不相当になった背景に「事情」の変更が存在することについては、個別具体的なケースに応じて、弁護士が事情を聴取し、主張立証の準備を行います。なお、裁判例においては、借地借家法11条、32条にいう「事情の変動」には、法所定の事由、すなわち「土地または建物に対する租税その他の公課の増減」、「土地または建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」「近傍類似の土地の地代または建物家賃等との比較」に限ることなく、諸般の「事情」がこれにあたりうるとされ(最高裁昭和44年9月25日判決参照)、いわゆる個人的な事情の変動も含むと解されています(最高裁平成5年11月26日判決、東京高裁平成18年11月30日判決参照)。

賃料増額請求権行使の効果

賃料増額請求は、いわゆる形成権といわれるものであり、相手方に賃料増額の意思表示が到達した段階(通常は、配達証明書付の内容証明郵便が到達した時点)で効果が生じることになります。

それでは、賃料増額請求がなされた翌日から当然に増額された賃料を支払われなければならないのでしょうか??いくらが適正賃料か争いはあるのに、それは不当な気がしないでしょうか?

借地借家法は、11条2項と3項、31条2項と3項において、以下のようなルールを定めています。

すなわち、既に述べたように、賃貸人から賃借人に対して、賃料増額の意思表示が到達した段階で賃料増額の効果は生じます(適正賃料まで賃料が増額されます)。しかし、賃借人が賃料の増額を争う等している場合、賃貸人と賃借人との間に協議が整うか、もしくは裁判の判決が確定するまでは、賃借人は従前の賃料を支払っていれば、賃料不払いで賃貸借契約を解除され、退去を迫られるということはありません。もっとも、賃借人は賃料増額を争った結果、例えば、賃料増額請求がなされてから1年後に賃料増額を認める判決が出た場合には、遡って増額した賃料と従前賃料の差額分を1年間分支払う義務があるということになります。しかも、この遡って支払う賃料には年に10%の利息が付くことになるのです。

賃料増額請求権行使をするにあたっての手続
交渉
まずは、賃料増額を求める請求を配達証明付の内容証明郵便で行い、相手方と協議することになります。当事務所にご依頼いただいた場合には、適正賃料の算定根拠や事情の変更について相手方に説明し、後の調停・訴訟における見通しを踏まえて交渉することで、合意による賃料増額を目指します。
共有物分割請求訴訟
 
次に、交渉(話合い)によって合意に至らなかった場合は、調停という手続きを申立します。
調停とは、裁判所において、裁判官と調停委員を交えながら、お互いの言い分を踏まえて、最終的には当事者同士の話し合いにより「調停調書」という合意文書を作成することを目的とするものです。
もっとも、調停はあくまで話合いによる解決を目指す手続ですので、当事者同士が譲歩して合意することができない場合には、調停ではなく、次の段階として、訴訟(裁判)によることになります。
なお、賃料増額請求に関する争いについては、いきなり訴訟を起こすことはできず、法律上訴訟の前に調停をする必要があります(いわゆる調停前置主義が採用されております。民事調停法第24条の2)。
共有物分割請求訴訟
 
さらに、調停においても合意に至らなかった場合は、訴訟を起こすことになります。この訴訟においては、当事者の合意による和解も試みられますが、最終的には裁判所が判決を下すということになります。この訴訟においては、適正賃料を裁判所が認定するために、鑑定を行う必要がある場合があります。鑑定を行う場合には、ケースによりますが、数十万円の費用を収める必要がある場合もありますので注意が必要です。

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