不動産取引 時効取得

不動産の時効取得

不動産の時効取得とは、土地や建物を長期間占有している者が、その所有権を取得する制度です。といっても、賃貸物件に長いこと住んでいたからといって所有者になれるわけではありません。では、どのような場合に不動産の時効取得が成立するのでしょうか??

このページを読まれている方々の多くは、「不動産の時効取得なんて本当にありうることなのだろうか?」「ありうるとしたらどのような場合なのだろうか?」という疑問を持たれているのではないでしょうか??

しかし、弁護士という仕事をしていると、不動産の時効取得が問題になる事件を依頼されることはめずらしいことではありません。

このページを読まれている方で、以下に記載する不動産時効取得の要件にあてはまるのではと心当たりがある方は、その事例の所有権に関する問題を時効取得によって解決できるかもしれません。

そのような場合には、ぜひ当法律事務所の弁護士にご相談ください。

所有権の時効取得が問題となる場面

所有権の時効取得が問題となる場面として以下のような例があります。

  • ◇「売買」によって土地を購入したが、売主は実際には所有者ではなかった場合。買主が10年もしくは20年当該土地を占有し続ければ、時効取得が問題となります。
  • ◇「亡父が購入した土地があり、長い間占有しているが、購入時にどういうわけか登記名義人を変更しておらず、登記のために必要な売買契約書等の書類がない」場合、本来であれば亡父の「売買」を証明して移転登記を求めるべきでしょうが、時効取得を原因として所有権移転登記を求めるほうが容易な場合があります。
  • ◇「隣地との境界線を越えて塀を作ってしまい、20年以上もたってそのことが判明したため、紛争となった場合」には、時効取得が問題となります。
時効取得の要件
「所有の意思をもって」「平穏」かつ「公然」

これらについては、いずれも民法186条によって推定されます。

そして、このうち「所有の意思をもって」の要件は、時効取得する占有者が所有者と同様の排他的支配を事実上行おうとする意思をもっていること(いわゆる「自主占有」であること)をいいます。

この「所有の意思をもって」の要件は、占有者の主観的な内心を差しているように誤解されるかもしれませんが、占有するに至った原因(占有権原)によって客観的に決まります。

具体的には、賃借人(借りている人)や受寄者(預かっている人)の占有には、「所有の意思がない」すなわち他主占有といわれます。

「善意」かつ「無過失」と「時効期間の経過」
  • 【善意かつ無過失】→10年間の経過
  • 【それ以外】→20年間の経過

「善意」かつ「無過失」とは、占有者が占有している不動産が、自分の不動産であると信じており、かつ自分の不動産であると信じることについて過失がないことをいいます。

このうち、「善意」については民法186条によって推定される一方、「無過失」は推定されません。ゆえに、10年間の短期時効取得を主張する者は、自らが無過失であることを証明しなければなりません(この「無過失」である必要があるのは、占有開始時点です)。

実務的には、この「無過失」と言えるか否かが争いになることが多いです。

時効取得に基づいて登記名義を変更するためには

あなたがある土地の所有権を時効取得により取得したとします。しかし、その土地の所有者として登記されているAさんからあなたは所有権移転登記をしてもらいたいとします。

この場合、AさんがAさんの意思で所有権移転登記に応じてくれれば移転登記をすることは可能です。しかし、Aさんが移転登記をすることを拒んだ場合、あなたはAさんを相手に裁判を起こさなければなりません。

具体的には、「所有権に基づく移転登記手続請求」という裁判を起こし、その裁判の中で、あなたがその土地を時効取得したこと(上記の時効取得の要件を満たしたこと)を証明しなければなりません。

その証明ができたと裁判所が認めてくれれば、判決において所有権移転登記が命じられ、あなたは登記簿上も所有者となることができるということになります。

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