不動産取引 共有関係の解消-2

夫婦間の共有不動産、離婚による共有の解消

夫婦で買った共有名義の不動産があり、後に離婚による共有の解消・整理をする場合では、財産分与か、相互間の売買か、もしくは第三者への同時売却が一般的です。

夫婦が現金を出し合って買った不動産の内、自己の持分を夫婦の一方の相手方へ所有権移転する場合は障害なく進みます。

しかし、住宅ローンを利用して買った不動産では、離婚時にローンが残っている場合は注意が必要です。

不動産の名義は、ローンとは直接は関係ないので、技術的にはすぐに名義変更可能です。

しかし、通常のローン契約において、「名義変更する際には銀行の承諾を要する」といった内容で契約されている場合がほとんどです。

契約書を見れば記載されているかと思います。

しかし、その承諾ですが、一般的に銀行から承諾を得ることは難しいと言われています。

住宅ローンは返済者がそこに住み続けていることを条件として融資されています。

ただし、夫婦の持分割合や、名義変更される相手方の稼働の有無、ローンの組む替え等によっては、金融機関によっては、問い合わせをすると名義変更しても構わないといった回答や、名義変更については関知しないといった回答をされることもあるようです。

無断で行えば融資の約定を守らなかったものとして全額返済を要求してくる可能性もあり得ます(期限の利益の喪失)。

金融機関に無断での名義変更は要注意です。

共有持分放棄による共有関係からの離脱

共有不動産の根本的な紛争解決の方法としては、これまで説明した「共有物分割」、「共有持分買取」などのほかに、共有持分の放棄という制度があります。

使われていない共有不動産のコストの負担から免れる等のために利用され、実務で活用されるケースも多いと言われています。

共有持分の放棄は、相手方のない意思表示(単独行為)で、理論的には相手方(他の共有者)に知らせる必要はありません。

しかし、実務では、共有持分の放棄でその効果が生じ、他の共有者に権利が帰属し(民法255条)、登記手続を行う必要性が生じるため、他の共有者に通知を行います。

その通知は、放棄をしたことを記録、証拠として残すために、内容証明郵便にて通知する方法が取られています。

弁護士法人高田総合法律事務所が支援する内容

ご依頼者様の希望に沿った解決を目指すことは当然ですが、単純に共有者間の希望を調整するだけの協議をするのではなく、弁護士が御事情を伺い、上記の基準に照らして、共有物分割請求訴訟となった場合の見通しを立て、それに基づいて具体的な共有物分割の解決のお手伝いをします。

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