不動産取引 共有物不動産をめぐる紛争とその解決方策-2

共有関係の維持を前提として、その共有物不動産の使用方法等を巡る紛争の解決方法

(1)共有物不動産の使用方法は共有者間でどのようにして決定(合意)されるのでしょうか。

共有物不動産を維持・管理していく上で、持ち分権者1人だけでできる場合と全員でないとできない場合、共有者の過半数が必要な場合があることをご存知ですか。

使用方法の意思決定(合意)は、変更・処分行為、管理行為(狭義)、保存行為に3つに分類でき、法律は以下のように定めています。

保存行為は、持ち分権者1人だけでできる場合(民法252条但書)

管理行為(狭義)は、共有者の過半数の意思決定が必要な場合(民法252条本文)

変更・処分行為は、共有者全員の同意が必要な場合(民法251条)

ア 保存行為等(他の共有者の同意不要、単独でもできる場合)
保存行為とは
保存行為とは、共有不動産の現状を維持するための行為をいいます。
他の共有者に不利益を与えない行為であるため、その同意は不要とされています。
例)共有不動産の修繕
無権利者に対する①明渡し請求(共有不動産を不法に占有する第三者に対する明渡請求)②抹消登記請求(共有不動産の登記に存在する無権利者に対する抹消登記請求などの妨害排除請求などがあります。
自己の持分の処分
また、自己の所有権である「持分の範囲」であれば、他の共有者全員の同意がなくても自由に処分ができます。
したがって、自己の共有持分権利を他の共有者や、外部の第三者に売却し、担保権の設定することもできます。
ただし、第三者が買うということは「自由に利用できない共有不動産」と知ったうえで買うわけですから、価格は安くなるでしょう。
それをビジネスとして買取りをしている専門業者もいるようです。
ただ、外部の第三者が買えば、持分のある所有権者として共有者間に介入するわけですから、トラブルに発展することも多分に考えらます。
イ 管理行為(狭義)(共有者の過半数の意思決定が必要な場合)
管理行為(狭義)とは
管理行為(狭義)は、共有不動産の性質を変えない範囲内①利用行為(共有不動産の性質を変更せずに収益を上げる行為②改良行為(共有不動産の性質を変更せずに交換価値を増加させる行為)です。
管理行為(狭義)の意思決定は、共有者の共有持分の価格の過半数で決することになりますので、共有者が例え共有持分2分の1を有していても、管理行為はできず、他の共有者の同意を得て2分の1を超える過半数の意思決定が必要となります。
下記事例は管理行為(狭義)に該当するでしょうか。
a. 賃貸借契約の締結・更新
賃貸借契約の締結・更新は、一般論としては、管理行為に該当するとされていますが、短期賃貸借を超える、借地借家法の適用があるなどの負担が大きい場合は、処分行為に相当するため、共有者全員の同意が必要とされています。
例)
・資材置き場として5年内の短期賃貸借契約の締結は管理行為となり、共有者全員の同意ではなく、共有者の共有持分の価格の過半数で決することになります。
・通常の建物の賃貸借契約では、原則として借家となり、借地借家法の適用があるので、その意思決定は管理行為ではなく、変更行為となり、共有者全員の同意が必要となります。
b. 共有不動産の賃貸借契約の解除
賃貸借契約の解除は管理行為(狭義)に分類され、過半数を有する共有者は賃貸借契約を解除できるとされています。
したがって、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができるとする「解除権の不可分性」(民法544条1項)の適用はありませんが、過半数を有しない共有持分の2分の1しか有しない共有者からの契約の解除は認められないことになります(最判昭和39年2月25日(民集18巻2号329頁)
c. 共有不動産の賃貸借契約における賃料の変更
共有不動産の賃貸借契約における賃料の変更については管理行為というべきであるとされています(東京地判平成14年7月16日金融法務1673号54頁)
d. 賃借権の譲渡の承諾
賃借権の譲渡の承諾は、原則として共有者に格別の不利益を被らせるわけではないから、賃借権の譲渡が新たな賃借権の設定と同視されるなどの特段の事情がない限り、共有者の共有持分の価格の過半数を有する共有者の同意があれば足りる管理行為というべきであるとされています(東京地判平成8年9月18日判時1609号120頁)
上記共有不動産の賃貸借契約の賃貸人は誰になるのですか。
賃貸借契約の締結・更新や解除に反対した共有者は、賃貸借契約書の名義人として記載する必要があります。
例)
A、Bが賛成 Cが反対でも、上記行為が管理行為として過半数で意思決定がなされれば、その決定に賛成していないCも決定内容に拘束されるので、賃貸借契約上にも、その状況を明確化しておくことが望ましいとされています。
解除の通知も同様です。
なお、解除の通知行為は共有者代表として通知を行う授権者がいる時、その者が解除の告知をします。
その定めがないときは、共有者全員の名義で、各共有者が単独でできるとされています。  
ウ 変更・処分行為(他の共有者全員の同意が必要な場合)
意義
変更・処分行為は、「管理(狭義)」以外の処分行為全般が含まれ、解釈としては、①物理的変化を伴う行為(対象物の性質を変える程度の行為)と②法律的に処分する行為いずれかに該当する行為とされています。
「他の共有者全員の同意」を得なければなすことができません。
① 物理的変化を伴う行為
土地が共有の場合:土地の利用形態・形質の変更(田畑を宅地に造成する工事)、土地上への建物の建築など
建物が共有の場合:家屋取り壊し、大規模改造、新築への建替えなど。
② 法律的に処分する行為
所有権を失う契約(共有不動産全体の売却、贈与)、用益物権(地上権、地役権など)、担保権(抵当権等)の設定などがこれに該当します。
この点、例え、親族間の共有不動産であっても、他の共有者の合意を得ずに強行することは財産を侵害することとなり、トラブルの原因になりますので意思の統一が重要です。
共有者(4分の3)の共有不動産全部のYへの売却行為と、その売却に関与していない他の共有者X(4分の1)からの共有持分権に基づくYへの明渡請求の有無
最高裁判決昭和57年6月17日(裁判集民事136号111頁)は、下記のようにYへの明渡請求を否定しています。
 Xを除く3名の共有者とYとの間の売買契約においてはその対象たる土地部分が具体的に特定しているとはいえず、Yが共有持分権を取得したものとはいえない(最判昭30年6月24日(民集9巻7号919頁)。
しかし、建物所有によるYの敷地占有は、4分の3の共有持分権を有する共有者との間の売買契約の履行過程における右共有者の承認に基づくものであるから、たとえ右承認が共有者Xの協議を経ないものであつても、右敷地につき4分の1の共有持分権を有するにすぎないXは、当然には、Yに対し建物の収去とその敷地部分の明渡を求めることはできない。
なお、共有物の持分の価格が過半数をこえる者が共有物を単独で占有する他の少数持分権者である共有者に対する共有物の明渡請求を否定している最高裁昭和41年5月19日判決(民集20巻5号947頁)(民集9巻7号919頁)との均衡上も、共有者X(4分の1)から共有持分権に基づくYへの明渡請求は否定されるといわれています。

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