不動産取引 マンション管理組合に関するトラブル

マンション管理組合に関するトラブル

マンション管理組合とは

マンション管理組合とは、マンションの区分所有者(部屋の所有者)をメンバーとして構成される組合です。

通常、組合はそのメンバーとなる者が自らの意思で加入するものですが、マンションの場合は、区分所有法という法律によって、区分所有者はその意思にかかわらず全員が(いわば自動的に)、その建物等を管理する管理組合メンバーになります。

この管理組合は、「建物」「その敷地」「付属施設」を管理することになります。

もっとも、マンションの各部屋は専有部分といって、各区分所有者の管理になるので、マンション管理組合は、基本的には「共用部分」と「建物の敷地」「付属施設」を管理することになります。

管理組合は、「管理組合法人」といって法人化することもできますが、多くの場合は、法律的には「権利能力なき社団」というものと位置づけられます。

この管理組合の法律的な位置づけは、裁判をする際などに、管理組合が主体になるのか、各区分所有者個人が主体になるのか、などの場面で問題となることがあります。

すなわち、管理組合ないしは管理組合法人は、各区分所有者の代わりに事務を行うのか、自らを主体として事務を行うのか、法律的に言うと整理をする必要がある場面があるということです(会社をイメージすると、会社の事業で行うことは会社に権利義務が帰属します(会社が契約の当事者である)が、社員や株主は直接取引先との間に権利義務を負うわけではありません。しかし、区分所有者と管理組合は、必ずしも会社のように割り切って別の主体とみることができるわけではないということです。)。

管理組合と管理会社の関係

マンション管理の役割を担う主体として、マンション管理組合の他に、まずはマンション管理会社を思い浮かべる方も多いと思います。

このマンション管理会社とマンション管理組合との関係は、法律的にはどのように整理されるのでしょうか?

多くのマンション管理組合は、管理会社との間で「管理委託契約」を締結して、マンションの管理を委託しています。

ですので、この「管理委託契約」に基づいて、管理会社は、管理組合の会計の管理、維持・修繕計画の企画や提案、エレベーターや給排水設備等の設備点検、理事会や総会の支援等の業務をマンション管理組合に代わって行うことになります。

その業務を行うにあたっては、管理会社は管理組合に対して、法律的にいうと「善管注意義務」という義務を負います。

この「善管注意義務」というのは、わかりやすくいうと、マンションの管理業務を任せられたプロとして高度な注意を払って業務にあたらなければならない義務がある、ということになります。

管理会社がこの義務に違反すると、管理組合に対して損害賠償義務を負ったりすることがあります。

一方、管理を委託する側の管理組合は、管理会社の行う業務に対して「委託料」を支払う義務を負うということになります。

 「管理委託契約」といっても、どのようなことが委託事項になっているのか、よくわからない方もいらっしゃるかと思います。

どのようなことを委託するかというのは、契約ごとに自由に決めることができるのですが、現実には多くの場合、管理会社が提供するメニューを決まっており、一般的には、「建物・設備管理業務」「管理組合の会計の管理」「日常の清掃の管理」「受付や管理室の管理」「理事会や総会等の実施支援」などの業務が委託内容となっていることが多いといえます。

マンション管理費や修繕積立金の滞納への対応
(1)管理費や修繕積立金の滞納対策は不可欠

分譲マンションの区分所有者は、管理組合に対して、管理費や修繕積立金を支払う義務を負います。

マンション標準管理規約においても、「区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。一 管理費 二 修繕積立金」等と区分所有者の管理費や修繕積立金の支払い義務について定められています。

管理費とは、共用部分の清掃費用やエレベーターの点検費用など、敷地及びマンションの共用部分の維持管理のために、日常的に支出される費用で、修繕積立金は、マンションの大規模修繕に備えて積み立てられる費用です。

この管理費や修繕積立金を区分所有者が滞納すると、それがごく一部であるうちは直ちにマンションの管理に支障をきたさないとしても、いずれはマンションの管理に影響することも考えられますし、マンション管理に直ちに支障が出なかったとしても、きちんと支払いをしている区分所有者と一部の滞納している区分所有者との間での不平等という問題が生じてしまいます。

このように、マンション管理組合ひいてはマンションの区分所有者もしくは居住者にとって、一部の区分所有者がマンション管理費や修繕積立金を滞納することは、大きな問題といわざるを得ません。

そこで、このマンション管理費や修繕積立金問題を抱えるマンション管理組合は、滞納をしている区分所有者に対して、支払いの督促をすることになりますが、多くの場合、まずはマンション管理組合が管理委託をしているマンション管理会社から滞納者に督促をすることになります。

マンション管理会社による督促にもかかわらず、滞納管理費等の回収がうまくいかない場合は、弁護士に相談して、訴訟や強制競売などの手段での回収を検討することになります。

ここで、法的手段をとるかどうかを検討し判断するのは、管理会社ではなく管理組合ということになります。

あくまで管理会社は、サービサー(債権回収業者)でも、弁護士でもないので、自己の債権ではない管理組合の債権の回収を業として行うことはできないのです。

そこで、当事務所では、管理会社からの督促にもかかわらずに管理費等の回収がうまくいかない場合に、管理組合からご依頼を受けて、管理会社とも連携して債権回収を受任することができます。

(2)どのようにして回収するか
① 管理費や修繕積立金を滞納している人からマンションの部屋を買った人に対して、前の区分所有者が滞納した管理費や修繕積立金を請求することができるでしょうか?

前の区分所有者が滞納した管理費や修繕積立金を次にその部屋を買った人に請求するというのは、違和感がある方も多いと思います。

しかし、前の区分所有者が滞納した管理費や修繕積立金を次にその部屋を買った人に請求する権利は認められないものの、部屋を買った人にも滞納管理費の支払いがなされなければ、その区分所有権から優先的に弁済を受ける権利を主張できるのです。

いったいどういう意味だろう?請求できるのか、できないのか、よくわからない、と思われる方も多いと思います。

このことは、区分所有法という法律(マンションのように1つの建物の一部(敷地も一体化している)を所有する形態を区分所有といっています)に、書いてあるのです。

滞納した区分所有者から買い受けた者は、滞納の事実を知っていようが、知らなかろうが、管理費や修繕積立金が払われなければ、その部屋の所有権が脅かされてしまうのです(現実には、滞納管理費があるマンションを買う人は、管理費等の滞納があることを前提に決まる価格でマンションを買い受けることがほとんどです)。

法律はそのような請求ができることを認めることで、管理費や修繕積立金の債権の効力を強くして、マンションの維持・管理が円滑に行われるようにしているのです。

区分所有法第7条(先取特権)

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

3 民法(明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。

区分所有法第8条(特定承継人の責任)

前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる

管理費や修繕積立金は、区分所有法7条の「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権」にあたるため、請求権者は先取特権という優先弁済権(担保権を持っているようなもの)を有していることになります。

そして、滞納者からマンションを買い受けた人は、区分所有法第8条の「特定承継人」にあたることから、管理組合は、滞納者からマンションを買い受けた人に先取特権という優先弁済権を行使できるのです。

具体的には、滞納が解消されなければ、管理組合は、滞納者からマンションを買い受けた人が有するマンションについて、先取特権に基づいて競売申立てをする権利を行使することができるのです。

もっとも、現実的には、即座に先取特権に基づいて競売申立てをするのではなく、その権利があることを背景に、管理組合側としては、滞納者からマンションを買い受けた人と、滞納管理費等の任意での支払いについて交渉することとなります。

② マンション管理組合から滞納者のマンションの部屋の競売を申し立てることができますか?

管理組合は、滞納管理費等について、マンションについて先取特権という優先弁済権を有しているということを既に述べましたが、具体的には何ができるのでしょうか?

優先的に弁済を受ける権利をマンションに対して持っているということは、マンションを強制的に売り払ってその代金で滞納管理費を支払ってもらうことができるのでしょうか?

結論から言うと、競売申立てをして、裁判所を通じて強制的にマンションを換価して弁済を受けることができます。

滞納が解消されなければ、管理組合は、滞納者からマンションを買い受けた人が有するマンションについて、先取特権に基づいて競売申立てをする権利を行使することができるのです。

③ 競売で落札した次の所有者に対して、前の所有者の滞納管理費や修繕積立金を回収するために、強制的にマンションを売りにかけて、債権を回収できますか?

既に述べたように、管理費を滞納した区分所有者が、その所有するマンションを任意で売却した場合、管理組合としては、それを買い受けた者にも、先取特権を主張することができます。

しかし、任意で買い受けた者ではなく、競売で買い受けた者に対しても、管理組合は、先取特権に基づいて、強制的にマンションを売りにかけて(競売にかけて)、債権を回収できるのでしょうか?

結論からいうと、競売で取得した所有者に対しても、管理組合としては先取特権を主張できます。

しかし、競売がなされるということは、管理組合は滞納管理費の回収について優先弁債権を主張できることから、このことが問題となるのは、最初の競売で、管理費等よりも先に抵当権者等による回収が優先され、管理組合が債権を回収できなかった場合ということになります。

マンション管理費や修繕積立金の回収に行き詰った場合

マンション管理費や修繕積立金の回収に行き詰った場合は、ぜひ一度当事務所にご相談ください。

マンション管理費や修繕積立金の請求に必要な証拠資料や滞納者の経済状況、財産などを調査のうえ、最適な回収方法をご提案します。

マンション理事会や総会において、回収の見通しや弁護士費用等について、具体的な説明をさせていただくことも可能です。

また、当事務所ではマンション管理会社やマンション管理組合との顧問契約を締結させていただければ、管理費等の滞納以外の問題についてのアドバイスもさせて頂きますし、管理費滞納等について弁護士が代理人となる場合の弁護士費用についても割引をさせて頂いております。

滞納管理費等を回収するのにかかった弁護士費用を相手方に請求することができないのか?
マンション管理規約に弁護士費用を請求できる旨の定めがある場合

多くのマンションの管理規約には、滞納管理費等を回収するためにかかった弁護士費用を滞納者に請求できるように読める管理規約があるものと思われます。

というのも、大多数のマンションにおいては、国土交通省が作成しているマンション標準管理規約に準拠して、マンションの管理規約を作っています。

そして、平成28年3月に改正された国土交通省のマンション標準管理規約(単棟型)第60条第2項は、「管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」と規定しています。

そして、同条に関しては、「第2項では、遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することが『できる』と規定しているが、これらについては、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられる。」とのコメントがなされています(コメントの第60条関係⑥)。

すなわち、大多数のマンションにおいては、滞納管理費等を回収するためにかかった弁護士費用を滞納者に請求できるように読める管理規約が存在しています。

それでは、実際に管理規約の条項に基づいて、弁護士費用請求することができるのでしょうか?

この点については、東京高裁平成26年4月16日判決において、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用が違約金として認められています。一部を紹介すると、以下の通りです。

管理費等の徴収について、組合員が期日までに納付すべき金額を納付しない場合に、管理組合が、未払金額について、「違約金としての弁護士費用」を加算して、その組合員に請求することができる旨の規定が管理規約にある場合について、①かかる規定は合理的なものであり、②違約金としての弁護士費用は管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用と解される(東京高判平成26年4月16日判タ1417号107頁)。

上記① ②からすれば、マンション標準管理規約に準拠して違約金として弁護士費用を請求する旨の規定がある場合は、(管理費等の未払部分だけではなく)弁護士費用も請求できる(むしろ、原則として、管理組合の財産を保全するためにこれを請求しなければならない)ということになりそうです。

マンション管理規約に弁護士費用を請求できる旨の定めがない場合

先ほど述べたように、多くのマンション管理組合では、マンション標準管理規約に基づいて規約を作成していることから、「違約金」として、弁護士費用を請求できる旨の規約を根拠に弁護士費用等を請求できるのですが、必ずしもマンション標準管理規約の改定に伴って、各マンションの管理規約が改定されているわけではなく、マンション管理規約を定期的に改定していないマンションでは、管理規約に弁護士費用を「違約金」として請求できる旨の定めがないこともあります。

そのような場合、マンション管理組合は、滞納者に対して、弁護士費用相当額の請求をすることはできません。

そこで、そのような場合には、管理規約の見直しをする必要があります

この見直しについては、将来の滞納者に対する請求に備えて改定が必要であるということに加えて、争いはあるものの、管理費等を請求する訴訟の提起後であっても、当該訴訟の口頭弁論終結時までに管理規約を改定すれば、弁護士費用を請求できるという見解もあります。

ゆえに、管理費等の請求を検討しはじめた時点で弁護士費用の負担に関する定めがない場合は、(可能であれば)訴訟提起とともに、管理規約の改正手続をすることがよいと思われます。

滞納管理費や修繕積立金の請求権は何年で消滅時効にかかってしまって請求できなくなるのか?

結論から言うと、マンション管理費や修繕積立金の請求権は、5年で消滅時効にかかってしまい、請求できなくなります。

すなわち、滞納が始まって、支払いがなくなって、5年間が経過すると法律的には請求できなくなるということです(厳密にいうと、請求できなくなるという表現は不正確で、相手が時効になっている旨主張した場合は、請求しても認められなくなるという表現が正確ですが…)。

注意が必要なのは、滞納がある状態になって5年間経過していても、その間少しづつでも支払いがなされていれば、消滅時効が完成していないと思われます。

いずれにせよ、滞納管理費や修繕積立金の請求権が時効により請求できなくなるのは、好ましいことではありませんので、できるだけ迅速に請求を行い、あまりに長期間に及ぶ場合には、訴訟提起などをすることで時効を止める必要があります(請求権者からのアクションによって時効を止めるためには、督促状や請求書を送るだけでは足りず、訴訟提起をする必要があります)。

マンション管理組合、管理会社の皆様へ

マンション管理費や修繕積立金の回収でお悩みのマンション管理組合の理事の方や管理会社の方は、マンション管理費の回収に多くの実績がある当事務所まで一度ご相談ください。債権回収の経験豊富な弁護士が、個々の案件に応じた最適な方法を一緒に検討し、最適な手段をご提案します。

また、当事務所では、管理費等の滞納問題に限らず、近隣トラブルや建て替え問題、共用部の利用方法などのトラブルについても相談を受けております。

管理費滞納に限らず管理組合や管理会社の抱える様々なトラブルに対応するサービスとして、当事務所では顧問契約をお勧めします。顧問契約を締結いただければ、トラブルの予防や対処方法の相談、管理規約の改定などのご相談を無料にてお受けさせていただきます。

また、管理費滞納等の訴訟の費用についても、顧問契約を締結させていただいている場合、通常の費用より割引させていただいております。

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