不動産取引 賃料請求 / 建物明渡請求

賃料請求

不動産オーナーの方で、賃借人の賃料滞納に悩まれている場合、まずは一度当事務所にご相談ください。

不動産オーナーにとって賃料収入を最も多く得られるように、早期明け渡しを求めるべきか、明け渡しを求めずに賃料債権回収の手段が確保できるのか等、最適な選択をするためにお役に立ちます。

賃料請求する際のポイント

賃料請求をする際のポイントは、債権回収・売掛金回収をする際のポイントと重複するところがありますが、その他に、①敷金が賃料の何か月分あるのか、②賃料以外に共益費や水道光熱費などの費用負担をどれくらい請求する必要があるのか(もしくは明確な根拠資料をもって請求できるのか)、③同等程度の賃料での賃貸借がどの程度の期間で可能か(明渡してもらうことを前提にすべきか)等がポイントとなります。

賃料請求のみをする場合(明渡を求めない場合)の手続の流れ
ご依頼
まずは、賃料増額を求める請求を配達証明付の内容証明郵便で行い、相手方と協議することになります。当事務所にご依頼いただいた場合には、適正賃料の算定根拠や事情の変更について相手方に説明し、後の調停・訴訟における見通しを踏まえて交渉することで、合意による賃料増額を目指します。
賃料請求の内容証明
郵便送付
賃料請求を書面で督促する場合、配達証明付の内容証明郵便で行います。内容証明郵便とは、郵便局が「いつ、だれが、だれに、どのような内容の手紙を送ったか」を証明してくれる郵便のことです。後日、督促の有無、内容等について争いが生じることを防ぐことができます。
賃料支払について
相手方と和解協議
訴訟提起
支払督促申立
判  決
支払い命令
強制執行手続
ご相談・ご依頼頂く際に用意して頂きたい書類
  1. ① 賃貸借契約書
  2. ② 賃料の支払い状況(滞納状況)が分かる書類
  3. ③ 賃料と合わせて共益費や水道光熱費等の費用を賃借人に請求する場合、その賃料以外の請求金額の根拠となる書類

建物明渡請求(土地明渡請求)

「賃借人が家賃の滞納をしていて督促をしても支払ってくれない」「賃借人が勝手に第三者に又貸しをしているようだ」等のお悩みをお持ちではないでしょうか?このような場合に、建物明渡請求するということをご検討されることをお勧めします。

家賃の滞納無断転貸等の事実がある場合、賃貸人としては、まず建物賃貸借契約を解除するということが考えられます。そして、この解除は、内容証明郵便を送ることで行うのが通常です。
 しかし、この内容証明郵便送付による解除を行ったからといって、当然に賃借人が退去するとは限りませんし、退去しない場合に、賃貸人が賃借人の同意なしに鍵を換える等して賃借人を追い出すことはできません(自力救済禁止の原則)。法治国家である我が国においては、例え有効に賃貸借契約を解除したとしても、訴訟(裁判のことです)そして強制執行手続を経なければ、強制的に賃借人を出て行かせることはできないのです。

建物明渡までの基本的な流れ
ご依頼
弁護士費用や受任範囲などをご説明し、合意に達すれば委任契約書を作成し、委任状受領し事件に着手します。
建物賃貸借契約解除
の内容証明郵便送付
建物賃貸借契約の解除を行うことを通知する書面を送ります(解除通知)。相手方が受領したことを証明できるようにするために、通常は、配達記録付の内容証明郵便及び特定記録郵便を用いて行います。
建物の任意明渡と
賃料支払について
相手方と和解協議
通常であれば、内容証明郵便が相手方に到達して2~3週間程度の期間で協議が整わなければ、訴訟提起という流れになるケースが多いといえます。もっとも、具体的な状況に応じて、すなわち建物の任意明渡と賃料支払の可能性を考慮して、ご依頼者様と協議の上、より短期間での訴訟提起も可能です。
訴訟提起
支払督促申立
訴訟提起(裁判所に弁護士が訴状を提出した時)から、約1か月ないしは1か月半くらいで第1回の裁判期日が開かれます。
判  決
支払い命令
判決であれば、判決調書の送達を受けた日から2週間で確定します。
支払命令であれば、仮執行宣言の申立て期間は、債務者に支払命令が送達された日から2週間の異議申立期間が経過した後、その日から30日以内となります。
強制執行手続
明渡の強制執行手続については、概要以下のような流れとなります。
建物明渡の強制執行手続
強制執行の申立て
裁判所の執行官に対して明け渡しの申立を行います。強制執行のためには、「債務名義」「執行文」「送達証明書」の3点が必要となります。強制執行の申立は、建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して申立書を提出して行います。
強制執行の申立てと
執行官の打ち合わせ
物明け渡しの強制執行は、裁判所の執行官に対して申立をします。判決に送達証明書などの必要書類を添えて建物明渡の強制執行の申立をします。強制執行の申立をしたら、原則として、その翌日、担当の執行官と面接して、執行官が現地に行く日を決めます。

明渡の催告
明渡の催告から通常1か月後の日を「引渡期限」として、その数日前の日を「強制執行の実施の日」として強制的に退去していただく日付を相手方に催告します。また、動産搬出業者に家財道具等の搬出・保管・処分の見積等をしていただくこととなります。
明渡の断行
建物明渡に対して和解が成立しない場合、判決を取得します。その後、強制執行を取ることになります。期日までに明け渡しがされない場合、強制的に退去を断行する場合は、執行官、執行補助者、証人とともに建物所在地に赴き、建物内から家具等の家具や備品などの動産を運び出すことにより借り主を退去させます。建物の中から退去・撤去した段階で強制執行は終了です。運び出された相手方の荷物は倉庫で保管され、一定期間内に相手方が取りに来なければ廃棄されます。
ご相談・ご依頼頂く際に用意して頂きたい書類
  1. ① 賃貸借契約書
  2. ② 物件見取図
  3. ③ 賃料不払い等の解除する理由を証明できる資料

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